Immobilienblase in Berlin ?
Ich höre in letzter Zeit immer häufiger von meinen Kunden Fragen zum Thema „Immobilienblase und Immobiliencrash“.
Also, es ist ja nun so, dass diverse Wirtschaftsfachleute Warnungen bezüglich eines überhitzen Immobilienmarktes ausgesprochen haben. Hierbei geht es wohl insbesondere um bestimmte Städte und auch Stadteile in denen die Immobilienpreise extrem stark angestiegen sind.
So haben wir in Berlin Stadteile mit Verdoppelung der Kaufpreise von Immobilien innerhalb der letzten 5 Jahre. Das alleine sagt aber nicht wirklich etwas über eine Blase aus. Denn die wichtigste Frage ist ja: Angebot und Nachfrage. Solange die Nachfrage nach Immobilien vorhanden ist und auch das Kapital um diese zu finanziere, dann werden die Preis auch nicht fallen. Jedoch wenn die Preise stark steigen, müssen für den Kapitalanleger in Immobilien auch die Mieten entsprechend mitsteigen und da kann man in Berlin (Gott sei Dank muss man ja sagen) nicht sagen, dass die Mietpreise sich verdoppelt haben. Das heißt, in manchen Lagen ist es jetzt für den Kapitalanleger nicht mehr interessant Immobilien zu kaufen und zu vermieten, denn die monatlichen Kosten lassen sich durch die Mieten nicht mehr reinholen. Auch sind die Kaufnebenkosten durch die Erhöhung der Grunderwerbssteuer stark gestiegen, was natürlich insbesondere bei der Immobilie als Kapitalanlage sich negativ bemerkbar macht.
Anders sieht es auch bei Menschen, welche sich eine Immobilie zur Eigennutzung kaufen. Hierbei geht es ja erstrangig nicht darum eine Immobilie zu kaufen um eine möglichst hohe Rendite zu erwirtschaften, sondern darum eine geeignete Immobilie zu kaufen um gut zu leben. Natürlich möchte man auch bei der selbstgenutzten Immobilie kein im Endeffekt kein Geld verlieren aber man muss ja auch nicht unbedingt eine so hohe Rendite erwirtschaften, sondern zieht über Jahre nutzen aus der Kapitalanlage in eine Immobilie.
Also, zurück zur Ursprünglichen Frage über eine Immobilienblase: Für Berlin kann ich nicht sagen, dass der Wichtigste Faktor, nämlich die Nachfrage, abgenommen hat oder weniger Immobilien verkauft werden. Aber Käufer kaufen nicht mehr jede Immobilie zu jedem Preis und einige Verkäufer müssen mit Ihren Preisvorstellungen manchmal etwa herunter korrigieren. Momentan habe ich das Gefühl, dass sich der Markt angenehm beruhigt oder normalisiert hat.
Ich könnte mir gut vorstellen, dass der Markt sich noch so weiter beruhigt, dass die Preise erstmal für eine Weile (ein paar Jahre) ehr stabil bleiben.
Neubauten jedoch, welche zu sehr stark überhöhten Quadratmeterpreisen geplant waren, werden wohl mittelfristig im Preis etwas nachgeben aber das wird die Bestandsimmobilien nicht unbedingt berühren.
Was ich eher als Problem sehe, ist die Tatsache, dass viele Käufer nicht berücksichtigen, dass man beim Verkauf einer Immobilie, welche man erst vor kurzem selbst gekauft hat, ggf. erhebliche Beträge verlieren kann, da alleine die Kaufnebenkosten 7-12% betragen können und oftmals auch noch für die Finanzierung eine Vorfälligkeitsentschädigung hinzu kommt.
Das heißt in der Praxis, selbst wenn man z.B. eine Immobilie nach einem Jahr zum gleichen Preis verkauft, zu welcher man diese erstanden hat, kann man trotzdem noch 10-15% durch die Kaufnebenkosten und ggf. Vorfälligkeitsentschädigung verlieren. Das war in den letzten Jahren mit jährlichen Preissteigerungen von 7-15% p.A. (in sehr guten Lagen) natürlich kein Problem – wird bei einem beruhigtem Immobilienmarkt aber für kurzfristiges Immobilieneigentum zum Problem. Hat aber natürlich nichts mit einer Immobilienblase oder gar einem Immobiliencrash zu tun.