Immobilienblase in Deutschland
Immobilienblase / Immobiliencrash und was es für Makler bedeuten könnte
Wenn ich mit Kunden über den Kauf einer Immobilie spreche, dann kommt nun immer häufiger die Frage nach der eventuellen Immobilienblase in Deutschland. Auch im Gesprächen mit Kollegen merke ich zunehmend Nervosität (die man den Kunden natürlich nicht spüren lässt).
Ich bin natürlich weit davon entfernt mich nach 1.5 Jahren Tätig in der Immobilienwirtschaft als Immobilienexperte aufzuspielen oder gar Prognosen für die Zukunft abzugeben. Aber meine Erfahrungen mit dem Immobilienmarkt in Berlin und Potsdam in den letzten 18 Monaten ist so, dass ich die Preissteigerungen in manchen Stadtteilen(20-30% in einem Jahr) bedenklich finde. Insbesondere wenn man bei Kapitalanlagen die Mieteinnahmen im Verhältnis zu den teilweise sehr stark gestiegenen Preisen sieht, dann macht einen das schon bedenklich. Denn laut Bundesbank sind die Immobilienpreise in den Großstädte in den letzten Jahren pro Jahr um ca. 9% gestiegen, jedoch die Mieten nur um 2-4% - in manchen Lagen sind die Mieten sogar auf dem Niveau vom Vorjahr geblieben. Selbst unter Berücksichtigung der niedrigen Zinsen ist es in einer guten Lage fast unmöglich Objekte zu Kapitalanlage zu finden, bei welchen sich die Kosten zu 100% zu decken.
Auch wenn man nun Objekte im Vergleich Miete/ Kauf in den Kosten vergleicht, dann ist es in guten Lagen günstiger zu mieten. Das liegt auch an den sehr gestiegenen Kaufnebenkosten, in Berlin zahlt man zum Beispiel ab dem 01.01.2014 alleine an Grunderwerbsteuer 6% plus Notar und Grundbuch weitere 1,5%, da ist man mit Immobilienmaklercourtage dann schnell bei 12-14% Kaufnebenkosten.
Ich denke insbesondere diese Kaufnebenkosten werden in Zukunft viele Käufer vom Kauf abhalten, denn die Kaufnebenkosten müssen ja auch vom Käufer immer in Bar zur Verfügung stehen, denn Banken finanzieren diese nicht mit. Sollten nun eines Tages die Zinsen wieder steigen, wird die Kombination von steigenden Zinsen und Kaufnebenkosten sehr viele Kaufinteressenten vom Kauf abhalten.
Ich bin sehr gespannt, ob und wie sich die Erhöhung der Grunderwerbssteuer schon in diesem Jahr auf die Zahl der Neuverkäufe bemerkbar macht.
Ich denke wir werde so einen Immobiliencrash wie in den USA und Spanien hier nicht erleben aber in ein paar Jahren werden die Käufer aus 2014 und 2015 bei Wiederverkäufen Schwierigkeiten haben, Ihre Kaufpreise plus Kaufnebenkosten zu realisieren.
Für uns Immobilienmakler würde das für die Zukunft bestimmt heißen, dass wir nicht mehr so hohe Außencourtagen von 6-7% brutto durchsetzen können. Ich denke also, dass eine solche Korrektur im Immobilienmarkt insbesondere den Jahresumsatz von Immobilienbüros treffen könnte. Da sich aber die Preise der Immobilien in vielen Lagen in den letzten Jahren fast verdoppelt hat, hatte sich ja folglich die Maklercourtage in Berlin in der Endsumme (nicht prozentual) auch deutlich erhöht. Das heißt Immobilienmakler würden beim Verkauf von gleichen Stückzahlen pro Jahr wieder in der Summe auf die Umsätze von 2006 – 2008 zurückfallen. Das wäre nicht schön aber Leben könnte ich persönlich davon immer noch gut. Auf jeden Fall noch deutlich mehr als was ich im Coffee-Shop verdient habe. :o)
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